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广州开出首张“房票”,城市更新模式创新的帷幕再次拉开
来源: | 作者:9570游戏登录金沙城市更新研究中心 | 发布时间: 2024-01-23 | 166 次浏览 | 分享到:
2023年10月24日,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》通过,房票安置首次出现在广州市官方文件中;2024年1月4日,《广州市房票安置实施方案》审议通过;2024年1月5日,广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出了全市首批8张房票,标志着“房票安置新模式”在一线城市粉墨登场。作为超大特大城市城中村改造政策落地的全国第一城,广州这一制度创新的实际意义究竟如何?本文尝试予以简短解析。

解构房票——货币化补偿定向安置权益工具

房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人(区政府)出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人(区政府)签订补偿协议后,将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据,票面中载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用或兑付期限等信息。

简而言之,房票是货币化安置模式下,货币补偿的替代品,但这类特殊的“货币”仅能用于购置特定新建商品房,不能用于其他消费。

此外,本次广州上市的房票还有以下特征,我们可将其分为鼓励性和限制性两类:

鼓励性因素

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非强制性:被征收人可根据自身需要灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿。

有使用时限但不会彻底作废:最长使用期18个月。到期后,未使用部分被征收人可向核发房票的区政府申请兑换成货币,具体细则由各区制定。

奖励性:选择房票安置可以在基础补偿额以外给予被征收人一定的政策性奖励,具体比例由各区自行制定。
市域通用:广州市规划和自然资源局已通过媒体吹风,明确未来将会全市推广。

限制性因素

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受益人和转让受限:仅供本人或其直系亲属使用。被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下,允许房票在本项目被征收人间互相转让。房票限转一次。

购买标的受限:仅限于购买全市范围内“定点入库”的新建商品房源。目前荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入“定点入库”名录。
同板块置换难度大:被拆房屋评估价和市场商品房价的差距较大,同板块置换的难度较大,需要“向外置换”。以本次荔湾为例,房票票面金额为250余万元,荔湾区2023年的新房套均成交价为678万元。
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图:荔湾区房票示例

市级层面的土地、规划、金融资源统筹协作,提升连片开发效率——房票政策的核心运作逻辑和积极意义

本轮广州推动房票入市的动因,各类政府部门、媒体已有诸多解读见报,本处不做赘述,综合各方观点,主要体现在如下四点:

1. 原地安置影响城市规划战略意图,在寸土寸金的核心城区增加低质量库存,影响城市价值(住宅价格、土地价格)提升和土地财政运作。


2. 原地安置房建设与征拆节点挂钩,无法提前建设,拉长改造周期。


3. 缓解短期财政支付压力,加快城中村改造战略任务完成进度。


4. 广州市近郊区土地和住宅市场受行情波动冲击较大,需要消化库存减轻开发商压力,降低未来土地上市流拍风险。

9570游戏登录金沙城市更新研究中心认为,对于不同能级的城市,房票政策的延展性和重要性有很大差异。房票最先于2014年由安徽铜陵和浙江诸暨两地率先使用;2022年来,房地产行情下行背景下,包括郑州、南京、宁波、青岛、合肥等二线城市,以及温州、宜兴、开封、常熟、江阴等三四线城市均发布了拆迁房票安置的政策。但上述城市在经济体量、地产市场成熟度、城中村等存量建设规模等层面,均无法和广州相提并论。

结合市场总体情况,由于广州城中村改造体量较大(270个城中村,目前存量和增量在推进项目仅占不到四分之一),以及前述的限制性因素(如被拆房屋评估价和市场商品房价的差距、可选房源的限制等),究竟有多少主体会选择房票安置,仍有待进一步观察,不宜对政策直接效果和市场效用抱有太大期待。

但是我们更应注意到,广州市房票政策在不到一年的时间内酝酿并出台,充分体现了市级政府部门在当前市场环境下,对于城市化、房地产市场调控政策有所作为的必要性。在以往的城市开发进程中,区县级政府在规划编制审批、土地出让、国资平台入场建设等层面,不可避免地带来定位重叠、建设重复等问题,需要从市级层面进行引导和配置资源。我们有理由期待,未来在市级层面有更多的试水和探索,有更多的政策“组合拳”进入市场。

在规划引领下,孕育新区标杆、打通关键交通动脉——未来政策发展趋势思考

9570游戏登录金沙城市更新研究中心认为,结合近年一线城市发展的经验来看,要进一步评估城市更新和城中村改造后续政策的实施效应,有两大基于预期成果的观察视角:

一是在产业层面,通过高质量规划建设,打造面向未来战略新兴产业的城市新区。上海西岸、北京望京、深圳前海、广州琶洲,均在近10年内相继崛起并成为城市新经济发展的重要载体。广州本轮城中村改造的终极目标之一,应当是在规划引领之下,对于产业进行进行精确谋划,在核心城区内孕育下一个堪比琶洲的新区引擎。

二是在通勤层面,基于交通基础设施迭代,缩短通勤时间,加快孵化已有一定基础的郊区新城。一线城市对于人口、产业仍然具有不可替代的吸附力,郊区新城在生活、教育、居住成本上有显著优势,对于进城人口的吸附力仍在;在上一周期大干快上而形成的半径达到30-50km左右的一线城市框架之下,如能通过轨交、地下快速路等基础设施,将通勤时间缩短至1小时内,则可以有效增加该区位增量开发和城中村改造的市场需求,缓解已有的库存风险。

而在广州市开出首张房票当日,即2024年1月5日,紧邻广州的佛山市南海区也对外发布了《佛山市南海区房券实施管理暂行办法(公开征求意见稿)》(下称:意见稿),其中首次提出了房券可兑现产业保障房或过渡期租金收益,预示着房票制度正在向非住领域进一步延伸。

我们相信,伴随顶部层设计的不断创新推动,新一轮周期下的城市更新大幕正在徐徐拉开。


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